Wszystkie decyzje warto spisać
zanim wbijesz łopatę

25 decyzji, które musisz podjąć zanim zaczniesz budowę domu. Kompletne kompendium.

Wszystkie decyzje warto spisać

Jedna decyzja, która generuje tysiąc kolejnych. I to takich, które będą miały wpływ na ciebie prawdopodobnie do końca życia. „Zbuduję dom!” – postanawiasz z entuzjazmem. Wiem, jakie emocje to wywołuje – radość, że będziemy mieć swoje miejsce na ziemi. Ale za chwilę trzeba zejść na ziemię. Nagle trzeba zacząć oszczędzać na ten cel, znaleźć wolny czas na załatwienie formalności i doglądanie budowy. Niestety nie jest to pierwsza decyzja, z jaką przyjdzie się nam, Inwestorom, zmierzyć zanim wbijemy przysłowiową łopatę.

Dom, w którym najpewniej spędzisz resztę życia, będziesz codziennie w nim funkcjonować, wychowasz dzieci, kupisz psa i założysz przy nim ogród. Pozwól, że pomogę ci wszystko zaplanować tak, by było dobrze, po twojemu i zgodnie ze sztuką. Wystarczy, że odpowiesz sobie na wszystkie poniższe pytania.

  1. Zasoby finansowe

No właśnie – ile to będzie kosztować, czy masz takie pieniądze w skarpetce, czy trzeba będzie wziąć kredyt? Koszty budowy zależą w ogromnej mierze od projektu, na jaki się zdecydujesz, ale także od harmonogramu budowy (patrz punkt 2).

  1. Czas budowy

Jak szybko jesteś w stanie zbudować dom? Jest presja i musimy skończyć przed pierwszymi mrozami czy nie pali się? Jeśli zależy ci na szybkim postawieniu domu musisz liczyć się z dużymi kosztami inwestycyjnymi i bólem głowy odnośnie logistyki całego przedsięwzięcia. Żeby materiały były na czas, żeby pogoda nie pokrzyżowała planów, żeby ekipy nie miały opóźnień…

  1. Lokalizacja

Masz już działkę czy musisz ją kupić. A może wydzielić od rodziców? Fundamentalne pytanie, bo nie da się przenieść twojego wymarzonego domu, jeśli okaże się, że sąsiedzi są do bani albo, co gorsza, w planach jest budowa autostrady tuż pod oknem twojej sypialni.

  1. MPZP/WZ

Masz już wymarzony, idealny, wyśniony projekt domu? No to możesz się rozczarować, bo na twojej działce taki nie może stanąć. Wszystko to reguluje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP) lub, w przypadku braku takiego opracowania dla twojej działki, musisz wystąpić o Warunki zabudowy, które generalnie określają to, co określałby MPZP. Zanim zaczniesz snuć dalekosiężne plany – sprawdź co władze samorządowe planują w twojej okolicy.

  1. Typowy/indywidualny

Tani, taki jaki być może ma już kilkaset osób i nie do końca dopasowany do twoich potrzeb czy od początku projektowany dla ciebie, trochę droższy i jedyny  w swoim rodzaju? Proszę, pamiętaj tylko, że zakup projektu typowego to nie ostatni wydatek, bo musisz jeszcze zlecić architektowi dopasowanie projektu do warunków lokalnych.

  1. Kształt bryły budynku

Najprostszy na planie prostokąta, w „elkę”, czy nowoczesny i rozbudowany, z nawisami, dużym tarasem…? Kształt może warunkować ci działka, w którą musisz wpasować budynek z zachowaniem wszystkich wymaganych odległości. Może chcesz budować w danym stylu i wtedy staropolski dworek musi być zaprojektowany jako prosta bryła.

  1. Dach

Dwuspadowy czy kopertowy? A może mansardowy? W przypadku rozbudowanej bryły budynku rozwiązania będą bardziej skomplikowane i oczywiście droższe. Kiedy planujesz dom z poddaszem użytkowym przy dachu czterospadowym skos będzie na każdej ścianie zewnętrznej. Najprostszym i najtańszym rozwiązaniem jest dach dwuspadowy.

  1. Okna dachowe

Zwykłe okna połaciowe, nieotwieralne świetliki, wole oczka czy lukarny? Rozwiązań jest wiele i wybór zależy od zasobności portfela  inwestora oraz od upodobań. Czasem bywa, że i od ekipy budowlanej, bo część z nich na hasło „wole oczka” ucieka gdzie pieprz rośnie.

  1. Technologia wykonania

Murowany czy drewniany, a może szkieletowy? I tu są rozwiązania szybkie i tanie oraz trwalsze, ale droższe. Każdy z wyborów ma swoje wady i zalety.

  1. Materiały

Już wiesz jaką technologię wybierzesz, to powiedz, proszę czy będziesz murować z gazobetonu czy z bloczków? A jeśli drewno to bale, a może płazy czy tylko obicie deską? To nie koniec trudnych wyborów. I różne osoby będą ci inaczej doradzały – architekt postawi na gazobeton, bo trwały, stosunkowo niedrogi, a wykonawca powie, że bloczki, bo łatwe w układaniu.

  1. Metraż

Ile osób będzie mieszkać w nowym domu? Może planujesz dom wielopokoleniowy z częścią dla rodziców. A może koniecznie potrzebujesz pokoju gościnnego? Dwóch? No i nieodzowna kwestia finansowa, bo im większy tym więcej materiałów budowlanych potrzeba, więcej pracy trzeba włożyć w postawienie domu, ale i ogrzewanie będzie droższe.

  1. Kondygnacje

Z piwnicą czy bez? Parterowy, bo nie wyobrażasz sobie w jesieni życia wtaczać się po schodach? A może z poddaszem użytkowym żeby wyraźnie oddzielić strefę sypialną od dziennej? A może dwa/trzy/x pięter żeby zmieścił się garaż, 4 pokoje dla dzieci, pokój z bilardem, biblioteczka..?

  1. Warunki posadowienia

Czy na tej działce w ogóle jest sens coś stawiać, a może okaże się, że stawiasz na gruntach wysadzinowych albo słabonośnych. Wtedy koszty fundamentów mogą cię przerazić. Co więcej, jeśli postanowisz budować na płycie fundamentowej może okazać się, że okoliczne ekipy budowlane nie podejmą się takiego wyzwania.

  1. Z garażem czy bez

Decydujesz się na zwiększenie bryły budynku/zmniejszenie powierzchni użytkowej żeby twoje auto miało gdzie nocować? Może wolisz garaż wolnostojący albo w ogóle nie musisz się tym martwić, bo samochodu nie masz i mieć nie będziesz?

  1. Układ pomieszczeń

Dużo otwartych przestrzeni – duży salon z jadalnią, aby móc organizować duże rodzinne spotkania? Czy koniecznie oddzielna kuchnia i do każdego pokoju muszą być zamykane drzwi (może żeby zamknąć za nimi bałagan w danym pomieszczeniu)?

  1. Źródło ogrzewania

Ten wybór rzutuje na punkt 14, bo w zależności od źródła ciepła musimy spełnić różne warunki. Np. przy kotle na paliwo stałe musimy przewidzieć skład opału, a także wejście, przez które będziemy ten opał uzupełniać. Chyba dobrze by było żeby nie tachać węgla przez wycyklinowany parkiet w salonie, prawda?

  1. Energochłonność

Decydujesz się zainwestować więcej w termoizolację domu teraz czy wolisz wyższe koszty eksploatacji? Oczywiście, obecne standardy i tak są dość wysokie, ale czy nie zastanawiało cię ile ciepła ucieka przez okna niezamontowane zgodnie z projektem, czyli na konsoli w warstwie izolacji? Z mojego punktu widzenia kwestia szalenie istotna i o którą będę walczyć do końca budowy.

  1. Zasilenie w wodę

Twoja działka jest uzbrojona w wodę czy nie? Może jesteś w zasięgu sieci wodociągowej i wystarczy wybudować przyłącze a może w grę wchodzi tylko ujęcie indywidualne, czyli studnia?

  1. Odprowadzenie ścieków

Śpij spokojnie, jeśli masz możliwość odprowadzenia ścieków do sieci kanalizacyjnej. W innym przypadku kombinuj czy inwestować w szczelny! zbiornik bezodpływowy, popularnie zwany szambem, który trzeba raz na jakiś czas opróżniać czy może bawić się w ekologa i zbudować przydomową oczyszczalnię ścieków? Oczywiście szamba nie rozlewamy na działkę, a musimy zapłacić firmie odbierającej nieczystości ciekłe, aby wywiozła je do oczyszczalni.

  1. Typ ogrzewania

Wiesz coś o idealnej krzywej rozkładu temperatury? W zależności od zastosowanego rodzaju ogrzewania w pomieszczeniu mamy do czynienia z różnym profilem pionowym rozkładu temperatury. Najbardziej komfortowy dla człowieka jest rozkład przy ogrzewaniu podłogowym. Niestety nie da się ułożyć go wszędzie (tzn. da się, ale nie chcesz wiedzieć jak wygląda drewniana podłoga nad grzejnikiem podłogowym)

  1. Wentylacja grawitacyjna/mechaniczna

Tradycyjna, zupełnie od nas niezależna i działająca (lub niedziałająca) różnie czy w pełni kontrolowana wentylacja mechaniczna. Ta pierwsza to oczywiście tania, powszechna wentylacja grawitacyjna, a druga to system z wentylatorami lub centralą wentylacyjną w wersji na wypasie również z odzyskiem ciepła, nagrzewnicą i chłodnicą.

  1. Dodatkowe udogodnienia

Dzisiejsza technologia stawia przed nami wachlarz udogodnień. Nie chcesz może skorzystać z wygody centralnego odkurzacza, dzięki któremu sprzątanie jest łatwiejsze? Może zdarza ci się zapomnieć zamknąć okna dachowe a właśnie z piękny słoneczny dzień zmienił się w burzowy? W takiej sytuacji system inteligentnego domu, w którym masz okna z siłownikami uratuje sytuację.

  1. Możliwość rozbudowania instalacji

Na etapie budowy widzisz, że nie ma co marzyć o solarach czy fotowoltaice, już o pompie ciepła nie wspominając? Może warto sobie zostawić otwartą furtkę, jeśli w przyszłości wygrasz w totka albo otrzymasz spadek po stryju ze Szczecina? Warto przemyśleć zasobnik dwuwężownicowy czy możliwość wprowadzenia w szacht instalacyjny pary rurek.

  1. Wybór ekipy budowlanej

Już wszystko wiesz, przemyślałeś każdy szczegół i pomyślałeś (pomyślałaś) o wszystkim wystarczy tylko zatrudnić kogoś, kto to wszystko wykona. I uprzedzam – najlepsi fachowcy mają porezerwowane terminy na długo wprzód (wiem, znam, przegapiłam). A tych mniej fachowych lepiej nie zatrudniać żeby dom służył tak jak powinien jak najdłużej.

  1. Zatrudnienie kierownika budowy

Ostatnia formalność, czyli zatrudnienie osoby z uprawnieniami do kierowania robotami budowlanymi, aby nam całej budowy dopilnowała. Aby wszystko zostało wykonane zgodnie z projektem lub na równorzędnych rozwiązaniach. Kierownik będzie prowadzić twój dziennik budowy.

I jak? Okazało się, że już wszystko masz zaplanowane, sprawdzone i zarezerwowane czy uświadomiłam ci parę szczegółów, których się nie spodziewałeś (spodziewałaś)? Lista wygląda na długą i jestem przekonana, że wyczerpuje standardowe przypadki. A może zdarzyło się u ciebie coś niespodziewanego? Daj znać w komentarzu żebyśmy mogli się przygotować zawczasu na taką ewentualność?

 

P.S. Wszystkie kwestie będę dokładniej rozwijać w kolejnych postach, jeśli na którejś z nich ci bardzo zależy daj znać w komentarzu, a postaram się opracować temat jak najszybciej.

  • Marta Rusek-Cabaj

    Dzięki za wpis!
    Na razie – z powodów finansowych – myślimy o większym mieszkaniu, ale małżonkowi marzy się dom, więc gdyby przyszło co do czego… Twoje wskazówki będą bardzo cenne! 🙂

    • Cieszę się, że doceniłaś moją pracę, dziękuję 🙂 Ważne żeby plany o budowie były wspólne, trzymam kciuki żeby Wam się spełniły!

  • hmm, no większość tych decyzji mamy już za sobą – mamy projekt indywidualny dworku polskiego z dachem mansardowym, bardzo chcielibyśmy pompę ciepła a do niej rekuperację (polecasz??), no i ogrzewanie podłogowe polecane do pompy – tylko baaardzo chcielibyśmy drewno na podłogach, jakie drewno się nadaje? jeszcze tyle przed nami decyzji, że ho ho 😛 Będzie mi miło jeśli coś nam podpowiesz w tych kwestiach, o które zapytałam 🙂 Pozdrawiam!

    • O, to zazdroszczę postępów u nas też będzie staropolski dworek! Pompa ciepła to bardzo wygodne rozwiązanie, sama planuję u siebie takie rozwiązanie. Przy pompie istotnym jest wybór dolnego źródła, czyli skąd będzie ta pompa czerpać ciepło. Najtańszym, ale i najmniej sprawnym rozwiązaniem jest pompa powietrzna – nie ma konieczności budowy żadnych kolektorów gruntowych, ale nie radzi sobie przy temperaturze niższej niż +5 st. C. Mimo to, właśnie pompa powietrzna jest moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem. Przy takim rozwiązaniu fajne jest połączenie z fotowoltaiką (panele słoneczne produkujące prąd), dzięki temu masz ciepło zupełnie za darmo 😉 Rekuperacja – nie wyobrażam sobie budowy domu bez tego. A jeśli już masz projekt to zwróć uwagę czy masz miejsce na rozprowadzenie kanałów do pomieszczeń, dla domku jednorodzinnego nie będą to średnice większe niż 315 mm. Niestety takie gabaryty czasem trudno jest wpasować. I na deser ta podłogówka – jeżeli już masz w projekcie uwzględnione ogrzewanie podłogowe z drewnem to wystarczy unikać gwałtownych zmian temperatury podłogi żeby drewno się za szybko nie kurczyło i dobrać odpowiedni gatunek, np. merbau lub doussie. Na rynku są też dostępne deski z klejonego warstwami drewna (takie jak tu http://www.barlinek.com.pl/pl/produktys/867,deska-barlinecka.html), ale nie mam z nimi doświadczeń, więc nie podpowiem czy się nadają. Wyglądają obiecująco. Generalnie trzeba bardzo dbać, aby podłoga wyglądała po każdym okresie grzewczym dobrze. A jeżeli w twoim projekcie nie dobrano takiego ogrzewania to może się niestety okazać, że sama podłoga nie pokryje zapotrzebowania na ciepło i konieczny będzie dodatkowy grzejnik na ścianie. Niestety drewno nie przewodzi tak dobrze ciepła jak płytki… No to się rozpisałam ;P Na pewno szerzej opowiem o tym w przyszłości – stay tunned!

      • Dzięki za wszystkie uwagi :)) my najbardziej ‚nakręceni’ jesteśmy na pompę z odwiertami pionowymi, chociaż jest najdroższa to wydaje mi się (po wszystkim co o nich czytałam) najbardziej niezawodna (czytałam dużo opinii, że przy powietrznej często włącza się grzałka, a u nas fotowoltaika chyba odpada bo działka jest w otoczeniu lasu), ale na wybór jeszcze będzie czas 😛 Rekuperacja jest przewidziana w projekcie i na rozprowadzenie kanałów mamy przeznaczone kilka centymetrów (nie pamiętam dokładnie, musiałabym sprawdzić) z wysokości piętra.
        Co do podłogówki – kto powinien uwzględnić w jej projekcie użycie drewna – architekt czy później wykonawca podłogówki?

        • Kto bogatemu zabroni robić odwierty 😉 Masz rację, taka opcja jest najbardziej niezawodna. Jedyny haczyk to dobór długości tak, aby nie wychłodzić gruntu. Skoro macie przewidzianą przestrzeń na wentylację to świetnie – nie trzeba będzie kombinować.
          Podłogówkę powinien uwzględnić w obliczeniach projektant instalacji. Prawdopodobnie to właśnie architekt się z nim kontaktuje, a nie Ty osobiście. Ale oczywiście są i wykonawcy, którzy robią swoje obliczenia dla zastosowanego systemu podłogówki i ostatecznie dobranego pokrycia podłogi. Ewentualnie jest jeszcze możliwość zwrócenia się do producenta systemu ogrzewania jaki będziesz stosować. Oni często przeliczają projekt dla klientów, aby wykorzystać ich produkty.